Koľko hypotéky dostaneš, keď kupuješ sama

Dve kolegyne, rovnaká pozícia, rovnaká výplata. Jedna má partnera, druhá nie. Obe chcú dvojgarsónku v tom istom meste, obe majú nasporené na akontáciu. V banke sa dozvedia, že pravidlá sú pre ne úplne rovnaké.

A aj tak odídu s inou sumou a s inou splátkou.

Pravidlá Národnej banky Slovenska nerozlišujú pohlavie ani to, či prídeš sama alebo s niekým. Rozlišujú príjem, vek, počet osôb v domácnosti a životné minimum. Lenže fond opráv, elektrina, internet a poistenie nehnuteľnosti sa nedelia podľa toho, koľko ľudí ich platí.

Tu sú čísla. Všetko nižšie je orientačný model podľa aktuálnych limitov NBS, nie ponuka a ani odhad konkrétnej banky.

Pri bežnej výplate rozhoduje DSTI, nie osemnásobok príjmu

Banka ťa prepúšťa cez tri sitá. Prvé je DTI: celkový dlh nesmie presiahnuť osemnásobok tvojho čistého ročného príjmu, pričom od 41 rokov sa násobok znižuje o 0,25 za každý rok, ak by si úver splácala aj po 65. roku života. Druhé je DSTI: od tvojho príjmu sa odpočíta životné minimum a na splátky môže ísť najviac 60 % toho, čo zostane. Zvyšných 40 % je povinná rezerva, ktorej sa nedá dohovoriť.

Tretie sito je stresový test. Banka nepočíta splátku so sadzbou, ktorú ti ponúkne, ale so sadzbou vyššou o 2 percentuálne body, pričom nad 6 % už ísť nemusí. Pri fixácii dlhšej ako desať rokov stačí prirážka jeden percentuálny bod a pri fixácii na celú dobu splatnosti sa test nerobí. DSTI sa pritom počíta na splatnosť najviac 30 rokov, takže naťahovanie úveru na 35 rokov ti strop nezvýši.

Aký je z toho záver pre tvoju peňaženku? Pri každej výplate, akú na Slovensku bežne máš, narazíš skôr na DSTI než na osemnásobok. Ten osemnásobok sa stane obmedzením až pri príjmoch, aké má veľmi malá časť zamestnankýň. Keď teda niekto povie „banka dáva osemnásobok“, v praxi to pre teba takmer nikdy neplatí.

Ak si bližšie k štyridsiatke, sitá sa začnú správať inak a vek hrá do výpočtu podstatne väčšiu rolu. Rozobrali sme to v článku o tom, prečo ti po štyridsiatke banka požičia menej.

Koľko ti banka pustí, keď si na príjme sama

Model: jedna dospelá osoba bez detí, životné minimum 295,22 € mesačne, splatnosť 30 rokov, stresová sadzba 6 %, reálna modelová sadzba 4 %.

Všimni si tretí stĺpec. DTI by ti vo všetkých troch prípadoch dovolil viac, no rozhoduje nižšie z čísel. A teraz to, čo bolí: pri 1 800 € čistého ide na splátku 40 % výplaty. Nie preto, že by si si brala priveľa. Preto, že viac ti systém ani nepustí a ten strop si zároveň vyčerpáš celý, keď kupuješ v meste, kde za menšie peniaze byt nenájdeš.

Pár s rovnakým súčtom dostane menej, a aj tak je na tom lepšie

Teraz ten istý výpočet pre dvojicu, ktorej sa čisté príjmy po sčítaní rovnajú tvojej výplate. Životné minimum pre dve dospelé osoby je 295,22 € plus 205,96 €, teda 501,18 €.

Áno, čítaš správne. Pri rovnakom súčte príjmov dostane pár menej. Rozdiel je vždy rovnaký, asi 20 600 €, pretože druhá dospelá osoba pridá do výpočtu životné minimum, ale nijaký príjem. Každý dospelý v žiadosti, ktorý nenosí peniaze, stiahne strop práve o túto sumu.

Takže systém proti tebe nehrá. Hrá proti domácnostiam, ktoré majú veľa hláv a málo príjmu.

Splátka ako podiel výplaty: sama verzus pár

Podiel maximálnej splátky na čistom mesačnom príjme pri strope, ktorý pripustia limity NBS, splatnosť 30 rokov, model pre rok 2026

Lenže pozri sa na graf. Keď si vezmeš maximum, ktoré ti pravidlá pripustia, dáš na splátku 36 až 40 % svojej výplaty. Pár s rovnakým súčtom dá 28 až 35 %, a to ešte z dvoch výplat. Dôvod je v mechanike DSTI: povinná štyridsaťpercentná rezerva sa počíta až po odpočítaní životného minima, a to je pri dvoch dospelých vyššie. Páru teda systém uzamkne väčší kus príjmu, no čo prepustí, to sa delí.

Preklad do ľudskej reči: ty si kupuješ nižší strop za vyšší podiel výplaty.

Daň za slobodu nie je v hypotéke, je v režijných nákladoch

Splátka je len jedna položka. K nej prirátaj fond opráv, elektrinu, teplo, internet, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a prvú pokazenú práčku. Tieto náklady takmer nezávisia od toho, či v byte žije jeden človek alebo dvaja. V páre sa delia na polovicu, u teba nie.

Z praxe vidím, že práve tu sa láme väčšina rozpočtov. Žena si prepočíta splátku, tá sedí, a potom ju položia veci okolo nej. Preto mám jedno nepopulárne pravidlo: kým nemáš železnú rezervu vo výške troch až šiestich mesačných výdavkov na samostatnom konte, nekupuj na strope. Kúp o jednu triedu nižšie.

A ešte jedna vec, ktorá sa v tabuľkách nevidí. Keď kupuješ sama, nemáš druhý príjem, ktorý by ťa zachytil počas práceneschopnosti, výpovede alebo dlhšej pauzy. Jediná poistka proti tomu je hotovosť a rozumné krytie práceneschopnosti a invalidity. Nie nižšia splátka o dvadsať eur.

Päť vecí, ktoré vieš urobiť, keď kupuješ sama

1. Spolužiadateľka alebo spolužiadateľ s príjmom. Mama, sestra, otec. Pridať do žiadosti človeka s príjmom strop zvýši, pridať človeka bez príjmu ho zníži o tých asi 20 600 €. Zvažuj to teda chladne: nejde o gesto dôvery, ide o to, koľko peňazí ten človek mesačne dostáva. Druhá strana veci: spolužiadateľ ručí celým svojím menom a vystúpiť zo zmluvy nie je samozrejmosť, takže si dopredu dohodnite, čo bude, ak sa pohádate.

2. Splatnosť natiahni na 30 rokov, nie dlhšie. Dlhšia splatnosť znižuje splátku a zvyšuje strop, ale DSTI sa aj tak počíta na maximálne 30 rokov. Nad 30 rokov už teda nič nezískaš a ak ti úver zasahuje za 65. rok života, zapne sa vekové krátenie DTI. Mimoriadne splátky ti potom dovolia skrátiť to kedykoľvek: ročne môžeš bez poplatku splatiť až 30 % istiny a vo výročí fixácie ľubovoľnú sumu.

3. Zruš kreditky a povolené prečerpanie. Do výpočtu ti vstupuje schválený limit, nie to, čo si naozaj prečerpala. Kreditka s limitom 2 000 € v zásuvke ti teda strop reálne zníži, aj keď je dlhé roky nedotknutá. Zrušenie je jedna návšteva banky a najlacnejšie zvýšenie hypotéky, aké existuje.

4. Žiadaj pred narodeninami, nie po nich. Ak ti úver presahuje 65. rok veku, od 41 rokov ti násobok DTI klesá o 0,25 ročne až na minimum 3,0. Jeden mesiac navyše tak vie znamenať desaťtisíce eur. Ak máš 40 a kupuješ, nerieš to „na jeseň“.

5. Pýtaj sa vo viacerých bankách, nie v jednej. Limity NBS sú minimum, ktoré musí dodržať každý. Nad ním si každá banka nastavuje vlastné sitá, počíta náklady domácnosti inak a inak zaokrúhľuje. Navyše môže malú časť nových úverov poskytnúť nad limit, a tento priestor jedni čerpajú začiatkom roka a druhí koncom. Rozdiel medzi dvoma žiadosťami v tom istom týždni teda nebýva o percentách, ale o desiatkach tisíc eur. Ak začínaš od nuly, prejdi si kúpu prvého bytu krok za krokom a potom si sumy prepočítaj v hypotekárnej kalkulačke.

Čo v týchto číslach nie je

Všetky sumy sú modelové a zámerne zjednodušené. Počítali sme s jedinou dospelou osobou bez detí, bez iných úverov, so splatnosťou 30 rokov, stresovou sadzbou 6 % a reálnou modelovou sadzbou 4 %. Každá z týchto premenných pohne výsledkom.

Čo v tabuľkách nenájdeš: poplatok za odhad nehnuteľnosti, poplatok za poskytnutie úveru, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a náklady na prepis. Nenájdeš tam ani to, že banka ti skúma typ zmluvy, dĺžku praxe a skúšobnú dobu, a že príjem na dohodu alebo z podnikania počíta inak než plat na trvalý pracovný pomer.

Tabuľky tiež predpokladajú, že si na akontáciu nasporila. Pri štandardnom LTV 80 % potrebuješ 20 % ceny z vlastných peňazí. Od 1. 1. 2027 sa to pre mladých do 35 rokov pri prvom vlastnom bývaní mení na 90 %, čo vlastné zdroje polovicuje. Čo to konkrétne znamená, rozoberáme v článku o LTV 90 % pre mladých.

A nakoniec: strop nie je cieľ. To, že ti banka pustí 150 600 €, neznamená, že si máš vziať 150 600 €.

Najčastejšie otázky

Dostanem ako slobodná žena hypotéku horšie než pár? Nie, pravidlá sú rovnaké a pri rovnakom súčte príjmov je strop jedného človeka dokonca vyšší. Rozdiel je v tom, že k rovnakému príjmu sa musíš dopracovať sama a splátku aj režijné náklady platíš sama. Banka nerieši tvoj stav, rieši čísla.

Vyplatí sa pridať do žiadosti partnera, s ktorým nie sme zosobášení? Finančne áno, ak nosí príjem. Právne si to však dopredu ošetrite, pretože pri nezosobášených pároch zo zákona nevzniká spoločné vlastníctvo a rozhoduje zápis v katastri a to, kto je na zmluve. Môže sa teda stať, že splácaš ty a vlastní on. Prejdite si to v článku o financiách vo vzťahu.

Koľko percent výplaty je na splátku ešte zdravé? Pravidlá ti dovolia ísť na 36 až 40 % a z praxe hovorím klientkam, že pri jednom príjme je pohodlnejšia hranica okolo 30 %. Ten rozdiel nie je o skromnosti, je to tvoj vankúš na obdobie bez príjmu.

Zvýši sa mi strop, keď si vezmem dlhšiu splatnosť? Len do 30 rokov. DSTI sa počíta na splatnosť najviac 30 rokov, takže všetko nad ňou je iba vyššia zaplatená suma úrokov bez vyššieho stropu. Rozumnejšie je vziať si 30 rokov a potom využívať mimoriadne splátky.

Čo keď mi vyjde strop nižší, než potrebujem? Máš štyri páky: vyšší vlastný vklad, spolužiadateľ s príjmom, zrušenie úverových limitov a iná banka. Piata, najmenej populárna, je iná nehnuteľnosť.

Keď kupuješ sama, tvoj najväčší nepriateľ nie je pravidlo NBS, ale to, že na strope nemáš s kým zdieľať režijné náklady. Ak chceš vedieť, kde presne je tvoj strop a kde je tvoja rozumná hranica, prvý krok nič nestojí.

Zdroje

• NBS, Limit na ukazovateľ zadlženosti DTI: osemnásobok čistého ročného príjmu, krátenie o 0,25 ročne od 41 rokov a minimum 3,0 pri úvere zasahujúcom za 65. rok veku, výnimky pre mladých do 35 rokov.
• NBS, Limit na ukazovateľ schopnosti splácať DSTI: 60 % príjmu po odpočítaní životného minima, prirážka 2 percentuálne body k sadzbe do úrovne 6 %, nižšia prirážka pri dlhých fixáciách, výpočet na splatnosť 30 rokov.
• NBS, O hypotékach: vysvetlenie limitov LTV, DSTI a stresového testu pre žiadateľky a žiadateľov.
• MPSVR SR, Výška životného minima od 1. júla 2026: 295,22 € na plnoletú osobu, 205,96 € na ďalšiu plnoletú osobu, 134,80 € na nezaopatrené dieťa.