Daňový bonus na úroky: až 1 200 € ročne

Je to jediná daňová úľava na bývanie, ktorá na Slovensku ešte funguje, a každý rok si ju tisíce ľudí nechajú prepadnúť. Nie preto, že by na ňu nemali nárok. Preto, že o nej nevedia alebo si myslia, že 1 200 € nie je dosť na papierovanie.

Pritom je to 100 € mesačne, ktoré ti štát vráti za to, že splácaš svoje prvé bývanie. Za päť rokov 6 000 €.

Má to tri podmienky, ktoré si treba prečítať dvakrát, a jeden háčik, ktorý zruší nárok celý. Ten háčik nie je v tvojom veku ani v tvojom príjme. Je v splatnosti, ktorú ti v banke navrhli, aby ti vyšla nižšia splátka.

Štát ti vráti polovicu úrokov, ale len päť rokov a len do 1 200 €

Daňový bonus na zaplatené úroky je 50 % z úrokov, ktoré si za rok naozaj zaplatila, najviac však 1 200 € za rok. Nárok trvá počas piatich bezprostredne po sebe nasledujúcich rokov počnúc mesiacom, v ktorom sa začalo úročenie úveru. V prvom a poslednom roku sa suma kráti pomerne podľa počtu mesiacov.

Dôležité je, ako sa bonus líši od bežnej odpočítateľnej položky. Nezmenšuje ti základ dane, ale priamo daň. A ak je tvoja daň nižšia než bonus, rozdiel ti správca dane vyplatí. Nie je to teda úľava, ktorá sa stratí v tom, že si zarobila málo.

Pozor na dátum zmluvy. Pre zmluvy uzavreté do 31. 12. 2023 platí starý režim: maximum 400 € ročne, výpočet len zo sumy úveru 50 000 € a príjmový limit 1,3-násobok priemernej mzdy. Nové, oveľa štedrejšie čísla platia pre zmluvy uzavreté od 1. 1. 2024, keď sa zrušil limit 50 000 €, príjmový násobok sa zvýšil na 1,6 a maximum sa zo 400 € zvýšilo na 1 200 €. Ak máš staršiu hypotéku, refinancovanie ti nový režim neotvorí, lebo rozhoduje pôvodná zmluva o úvere na bývanie.

Kto má nárok: vek, príjem, jedna nehnuteľnosť

Podmienky sa posudzujú ku dňu podania žiadosti o úver, nie ku dňu, keď podávaš daňové priznanie. Práve toto je najčastejšie nedorozumenie.

Vek od 18 do 35 rokov ku dňu podania žiadosti o úver. Ak máš 35 a dva mesiace, nárok nemáš, aj keď ti banka úver dá.

Príjem najviac 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy za kalendárny rok pred rokom, v ktorom si zmluvu uzavrela. Pre zmluvy uzavreté v roku 2026 je to 2 592 € v hrubom mesačne, pre zmluvy z roku 2025 to bolo 2 438,40 € a pre zmluvy z roku 2024 2 288 €. Počíta sa priemer, teda jedna tretina nad limitom ťa nevyradí, kým ročný priemer sedí.

Jedna tuzemská nehnuteľnosť na bývanie, teda byt alebo rodinný dom, určená na tvoje vlastné trvalé bývanie. Na chatu, garáž ani na druhý investičný byt bonus nie je. Úver musí poskytnúť banka pôsobiaca na Slovensku a musí byť zabezpečený zástavným právom k tejto nehnuteľnosti.

Spoludlžník musí vekovú podmienku splniť tiež. Nárok si uplatňuje len dlžník, nie spoludlžník, a súčet príjmov všetkých dlžníkov sa porovnáva s limitom vynásobeným ich počtom. Ak si teda do žiadosti pridala staršieho spolužiadateľa, aby vám vyšel strop, mohla si tým prísť o bonus. Koľko ti spolužiadateľ v skutočnosti pridá na strope, rozoberáme v článku o tom, koľko hypotéky dostaneš, keď kupuješ sama.

Háčik, ktorý zruší všetko: splatnosť nad 30 rokov

Toto je podmienka, o ktorú to v praxi padá najčastejšie. Úver na bývanie musí mať lehotu splatnosti najmenej päť rokov a najviac 30 rokov. Nie 31, nie 35, nie 40.

Prečo je to taká pasca? Pretože dlhšia splatnosť znižuje mesačnú splátku, a keď ti v banke vychádza strop tesne, je to prvá páka, ktorú niekto navrhne. Rozdiel medzi 30 a 35 rokmi je pri hypotéke 120 000 € na splátke pár desiatok eur. Rozdiel na bonuse je 6 000 €.

Dobrá správa je, že dlhšia splatnosť ti strop aj tak nezvýši tak, ako by si čakala. Výpočet schopnosti splácať sa podľa pravidiel Národnej banky Slovenska robí na splatnosť najviac 30 rokov, takže všetko nad touto hranicou ti pridá úroky, nie úver. Tridsať rokov je teda strop v oboch svetoch.

Takže: keď ti ponúknu 35 rokov, aby to vyšlo, pýtaj sa, čo to urobí s daňovým bonusom. A ak máš menej ako 35 rokov a kupuješ prvé bývanie, od 1. 1. 2027 ti navyše pomôže aj zmena LTV na 90 %, takže nižšiu splátku sa dá dosiahnuť aj inak než naťahovaním splatnosti.

Koľko to je v eurách

Model: zmluva uzavretá v roku 2026, splatnosť 30 rokov, modelová sadzba 4 % ročne, bonus uplatnený celých päť rokov. Všetky sumy sú orientačné, tvoja banka ti pošle presné potvrdenie o zaplatených úrokoch.

Pozri sa na tretí a štvrtý stĺpec. Pri úvere 120 000 € by ti polovica úrokov vyniesla 2 382 €, no dostaneš 1 200 €. Zvyšok prepadne.

Koľko ti bonus vynesie za päť rokov

Súčet daňového bonusu na zaplatené úroky za päť rokov podľa výšky úveru, modelová sadzba 4 % a splatnosť 30 rokov, zmluva uzavretá v roku 2026

Z grafu je vidieť, kde sa to láme. Pri modelovej sadzbe 4 % naráža bonus na ročný strop niekde okolo úveru 60 000 €. Nad touto sumou je bonus v praxi pevná suma: 1 200 € ročne a 6 000 € za päť rokov, či si zoberieš 90 000 € alebo 200 000 €.

Má to dva dôsledky. Prvý: bonus nie je argument za vyššiu hypotéku, lebo nad 60 000 € sa už nezvyšuje. Druhý: pri nižšom úvere alebo pri nižšej sadzbe sa k stropu nedostaneš a pracuješ s reálnou polovicou úrokov, takže si to treba prepočítať, nie predpokladať. Svoje čísla si vieš pohrať v hypotekárnej kalkulačke.

Jedna poznámka z praxe: 100 € mesačne, ktoré ti takto vrátia, je presne tá suma, z ktorej sa dá postaviť rezerva alebo prvá pravidelná investícia. Nemusí zmiznúť v splátke. Ako sa začína s malými sumami, sme písali v článku prvé eurá do ETF.

Ako si bonus uplatníš

Mechanika je jednoduchá a väčšinou ide o jeden papier a jeden podpis.

1. Vyžiadaj si potvrdenie o zaplatených úrokoch. Banka ho vystavuje za kalendárny rok a zvyčajne ho posiela sama alebo ho nájdeš v internetbankingu. Bez neho ti bonus nikto neprizná.

2. Ak si zamestnankyňa, požiadaj o ročné zúčtovanie. Žiadosť podávaš zamestnávateľovi do 15. februára nasledujúceho roka, teda za rok 2026 do 15. februára 2027, a potvrdenie z banky priložíš.

3. Ak podávaš daňové priznanie, uveď bonus v ňom. Platí to pre podnikateľky, pre ženy s príjmami z viacerých zdrojov aj vtedy, keď si zmeškala termín na ročné zúčtovanie. Priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka.

4. Skontroluj si, čo ti vyplatili. Ak je výsledná daň nižšia než bonus, rozdiel sa vypláca, takže na výplatnej páske alebo v daňovom priznaní má byť celá suma, nie len to, čo pokryje tvoja daň.

Ak celý proces kúpy bytu ešte len začínaš, prejdi si kúpu prvého bytu krok za krokom, aby ti bonus nespadol na detaile v zmluve.

Čo v týchto číslach nie je

Parametre v tomto článku, teda vek 18 až 35 rokov, 50 % z úrokov, strop 1 200 € ročne, päť rokov, splatnosť päť až 30 rokov a limit príjmu 2 592 € pre zmluvy z roku 2026, platia pre zmluvy o úvere na bývanie uzavreté od 1. 1. 2024 a sú zo zákona o dani z príjmov a z metodiky Finančnej správy SR. Príjmový limit sa každý rok mení, pretože sa odvíja od priemernej mzdy za predchádzajúci rok.

Modelové výpočty v tabuľke a v grafe sú naše vlastné a orientačné. Počítali sme s jednou sadzbou 4 % ročne, konštantnou po celých päť rokov, so splatnosťou 30 rokov a s anuitnou splátkou. V realite ti sadzba po skončení fixácie klesne alebo stúpne a s ňou sa zmenia aj zaplatené úroky, teda aj bonus. Pri nižšej sadzbe sa k stropu 1 200 € dostaneš až pri vyššom úvere.

Nepočítali sme ani s mimoriadnymi splátkami, ktoré ti zaplatené úroky znížia, takže môžu znížiť aj bonus. A nepočítali sme s tým, že bonus si podľa zákona uplatňuje len jeden z dlžníkov, takže v páre to nie je dvakrát 1 200 €.

A ešte jedna vec, ktorú treba povedať nahlas: bonus nie je dôvod brať si hypotéku. Je to zľava na rozhodnutí, ktoré má obstáť aj bez neho.

Najčastejšie otázky

Dokedy musím mať 35 rokov? Ku dňu podania žiadosti o úver na bývanie, nie ku dňu podpisu zmluvy a ani ku dňu, keď si uplatňuješ bonus. Ak si žiadosť podala pred 36. narodeninami, nárok ti trvá celých päť rokov, aj keď ich medzitým osláviš.

Platí bonus aj na refinancovanie starej hypotéky? Rozhodujúca je pôvodná zmluva o úvere na bývanie a päťročná lehota beží od začiatku úročenia. Refinancovaním si teda nový päťročný nárok neotvoríš a ak máš zmluvu z obdobia do konca roka 2023, zostávaš v starom režime s maximom 400 € ročne. Pred refinancovaním si preto vždy over, čo to urobí s bonusom.

Prečo mi vyšiel bonus nižší ako 1 200 €? Buď máš nižší úver alebo nižšiu sadzbu, a teda polovica zaplatených úrokov nedosiahne strop, alebo ide o prvý či posledný rok nároku, keď sa suma kráti pomerne podľa mesiacov. Skontroluj si potvrdenie z banky, je v ňom presná suma úrokov za rok.

Čo keď mám nižšiu daň než bonus? Dostaneš ho aj tak. Ak je výsledná daň nižšia než bonus, rozdiel ti správca dane vyplatí, takže nízky príjem ťa o bonus neoberie.

Môžeme si bonus uplatniť obaja, ja aj partner? Nie. Nárok si uplatňuje len dlžník zo zmluvy, spoludlžník nie, a vzťahuje sa na jednu nehnuteľnosť. Spoludlžník však musí spĺňať vekovú podmienku, inak nárok nevznikne ani tomu prvému.

Daňový bonus na zaplatené úroky je malá suma oproti cene bytu, ale je to jediná suma, ktorú ti štát pri kúpe bývania naozaj vráti, a dá sa o ňu prísť jedinou vetou v zmluve. Ak chceš, aby ti pri žiadosti nikto neposunul splatnosť na 35 rokov, dohodni si konzultáciu.

Zdroje

• Finančná správa SR, Daňový bonus na zaplatené úroky, zmluvy o úveroch na bývanie uzavreté najskôr od 1. 1. 2024: vek 18 až 35 rokov ku dňu podania žiadosti, príjmový limit 1,6-násobok priemernej mzdy a jeho suma 2 592 € pre zmluvy z roku 2026, 50 % z úrokov, maximum 1 200 € ročne, päť rokov od začiatku úročenia, zrušenie limitu 50 000 €.
• Finančná správa SR, Uplatnenie daňového bonusu na zaplatené úroky: podmienka lehoty splatnosti úveru najmenej päť a najviac 30 rokov, zabezpečenie zástavným právom, jedna tuzemská nehnuteľnosť na bývanie, poskytnutie úveru bankou pôsobiacou na Slovensku.
• Slov-lex, zákon č. 508/2023 Z. z., ktorým sa mení zákon o dani z príjmov: zmeny § 33a od 1. 1. 2024, teda vypustenie limitu 50 000 €, zvýšenie násobku príjmu z 1,3 na 1,6 a zvýšenie maxima zo 400 € na 1 200 €.
• NBS, Limit na ukazovateľ schopnosti splácať DSTI: výpočet schopnosti splácať na splatnosť najviac 30 rokov, teda dôvod, prečo dlhšia splatnosť nezvyšuje strop úveru.